私搭乱建、卫生问题严重，布局散乱、设施陈旧落后……城中和城郊乡的小村子，一度是低效用地再开发的“硬骨头”。这些土地如何盘活？具体工作如何开展？记者日前在浙江、辽宁进行调查。
10年前的一个夏夜，拆迁只剩最后一户人家了。当晚，经济发展、城建、土管等部门和企业相关人员再次上门做工作。终于，这家农户心甘情愿在评估报告上签了字。
10年后，同一片土地，永艺家具的企业亩产值600万元，有的村民收入是以前的7倍。这里是浙江安吉经济开发区。
200亩地盘活，村民跟着受益
初春，浙江湖州安吉县经开区的城南社区里，永艺家具公司三期6层厂房建设完毕。这里曾是典型的城中村。
“省道建成，贯穿社区而过。地处安吉经开区，社区可近距离接触入驻的企业。”城南社区书记朱新平回忆，上世纪90年代，村民到附近的企业上班，自家房子又可以出租给企业职工，甜头不少。
可是，甘尽苦来。没有统筹规划，社区私搭乱建随处可见，环境卫生问题愈发严重。这片土地逐渐沦为布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。
2003年，安吉将包含城南社区在内的300亩低效用地打造成范潭工业园区，实施城中村改造。城南社区这块土地刚好被急求扩张规模的永艺家具相中，200亩土地集中拆迁。时任县国土局局长曾庆山说，一开始拆迁并不顺利，但“这是件好事，把政策讲清楚，相信无论企业还是村民都会支持”。
如今，“村里受益也不少。”村主任谷卫强说。2016年，村集体收入达到700万元，文化礼堂等一应俱全，干净整洁，焕然一新。
“以前主要靠种田养蚕，2006年全家收入不到1万元。”银湾村村民陈方泉说，现在到企业上班，加上村里每年拆迁的分红和失地农民保险，自己和老伴一年能有7万多元收入。
单个项目成功背后，是一整套制度建立。为了支持乡镇加快土地收储，安吉设置了2亿元工业土地收储周转金，加快对低效利用、污染重、能耗高的项目土地进行收储；对再开发方式、流程及职责等也发文作了规范。
安吉县国土局局长陈志文介绍，考核奖惩也纳入工作中来。乡镇层面，从用地指标安排等入手；企业层面，重点建立差别电价水价等财政激励政策，企业享受的优惠与亩均工业增加值、亩均入库税收等挂钩。
汽车城“进”村，产值超千亿
41600公顷，这是辽宁全省具有再开发潜力的城镇低效用地面积。920公顷，这是截至目前辽宁已批准的13个城镇低效用地改造项目所涉面积。大洼村，就是试点之一。
大洼村紧邻城区，周围曾经遍布违章建筑和破产小企业。“之前，农村集体存量建设用地大多是村办集体企业、扩张的村屯，绝大部分没有合法用地手续。”大东区国土部门一工作人员说。
2010年初，区里启动沈阳汽车城项目。2012年，已成为全省第一个产值超千亿的汽车产业集聚地区，土地供需矛盾却日益突出。
“主要以旧村屯改造为主，我们结合产业引进，由区政府依法收回、收购土地使用权，同时按法规招拍挂出让土地。”大东汽车城一位负责人介绍，通过引进宝马、通用等项目，带动地区投资和消费增长。
为加快各类手续办理，大东区成立工作组。“我们区政府可行使辖区内低效地征收的组织实施、拆迁成本审核等一级土地开发职能。”大东区国土局相关负责人说，辽宁省国土厅还开发了城镇低效用地再开发项目审批系统，对试点项目实行网上会签、集体会审。
“以前办事要跑十几个部门盖章，没个半年根本跑不下来。现在完全变样了。”某汽车配件厂负责人裴文栋说。
边角地等可一并改造开发
目前，不少地方的城镇低效用地以成片开发为主。而零星的边角地、夹心地、插花地，开发难度大，影响盘活进度。
对此，国土部发布指导意见，明确此类分散土地可一并改造开发，但单宗零星土地用地面积原则不超3亩，且累计面积不超改造开发项目总面积的10%。
“可开发零星土地的面积上限必须明确，不能借着零星土地的名义，擅自扩大开发范围。”中国土地勘测规划院地政中心主任唐健说，盘活旧的土地涉及地上附着物的处置，有些还要涉及人的安置，通常周期较长，项目开发方的时间成本过高。与此同时，在土地取得方式、用途认定、价款缴纳等方面也缺少鼓励优惠政策，这些都会使社会资本望而却步。
如何改变过去单纯由政府主导低效用地再开发的状况？唐健认为，要调动各方参与改造开发的积极性。比如，对由原土地使用权人对其使用的国有建设用地进行改造开发，要明确划拨协议方式取得、用途认定、价款缴纳等优惠政策；对于产业转型升级优化用地结构，企业“退二进三”、迁址重建的，可考虑在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面给予积极支持。
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